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AG平台 原创海南切割地产试验,继续调控,或颠覆楼市认知
浏览:137 发布日期:2020-03-06

有以下几个原因:

二、 明显的切割房地产业的思路。

中国楼市又传重磅消息,海南宣布全省新出让土地建设的商品房实行现房销售制度。政策虽然出在海南,但却值得全国关注,因为新政透视了许多重要信息:

2、海南仍有大批“候鸟”刚需,他们会长期持有房产,因为卖了就没资格买回来了,所以不会有抛售潮;

文|邓浩志

2018年4月海南省正式推出全域限购,同年其房地产投资额萎缩16.5%,2019年同比继续萎缩22.1%,销售额则在这两年内是腰斩再腰斩,部分县市年成交量仅剩2017年的5%左右。

1、一二手交易都只能卖给“本地人”,需求极少,一二手都面临严重的供大于求,价格持续回落是一定的。之前还有支撑AG平台,是因为还有期待AG平台,现在看AG平台,游资将可以安心逐步离开这个市场了;

原标题:海南切割地产试验,继续调控,或颠覆楼市认知

3、去年三亚等个别热点城市,稀缺资源物业仍录得房价轻微上涨的情况,其特有的稀缺资源仍能吸引少量高端买家“绕道”进入市场,这部分区域的房价可能更偏稳定,也在一定程度上会中和三四线城市的下跌数据。

过去我们曾设立过许多经济上的试验区,用来测试新政效果,好则推广,不好则撤回。目前海南已经明显地成为了中国房地产的试验区,各种全国性的新政都在这里第一次亮相,包括全省限外,全省现房销售等制度。另外,海南也没有跟进中央对楼市提出的“分城施策”调控办法,而是全省4个地级市,5个县级市、4个县、6个自治县在很大程度上执行同一种调控政策,国内以省为单位的,这是唯一一个。完全无视境内二三四线城市之间的差异却仍然坚持,这应该有来自更高管理层的支持。所以未来海南省还会出台什么爆炸性的政策也不足为奇了。这也提示房地产行业,在海南这只“小白鼠”上用的“药”,有部分或许会在更大范围内推广。

一、海南已成为房地产试验区。

1、投资额继续暴跌,跌至新增项目近乎停止,而存量项目也大量关停;

三、新政切割土地的资产属性,将逐步压低房价。

面对如此惨淡的数据,地方管理层竞不为所动,不但没有丝毫放松的迹象,反而“百上加斤”,说明是管理层是刻意想彻底切割掉对房地产业的依赖。在没有这个传统支柱产业的支撑后,其他产业是否会补位?又能否补位?这是所有人都关心的问题。但就海南的房地产行业而言,接下来已经不是什么行业“冬天”了,大多数企业已经到了“收摊”的时候。按目前房地产行业普遍极高的融资成本,再加上疫情对资金周转的影响,如果再限购 现房销售,海南楼市将继续强化三大趋势:

现房销售政策推行后,商品房不得预售,则资金回笼时间会延后二年左右。房地产项目融资周期如果延长两年,那投资总额会因为财务成本提升而提升,预计15%(2018年上市房企平均融资成本8%,两年则15%左右,按投资总额算是因为自有资金也有机会成本,所以不能只算有息负债)。成本徒增,如果房价可以不下跌出售,则新出让的土地价格必须低30%左右(按土地成本占投资总额的50%计算)项目才能实现此前的平衡。所以新政后一定会导致海南全域地价的大幅下跌,跌30%是保守的估计。至于房价,由于新政已经把关于海南可能放松调控的最后幻想破灭掉了,所以海南房价将进入一个长期且缓慢的下降通道。

3、地价的快速下跌与房价的漫长下跌过程(后面展开讨论)

关于海南政策及市场进一步的演变,值得房企和投资者继续关注。首先是海南的政策会否在其他省份推行?这将视乎其效果,而这不是一时半会就能有定论的,所以至少几年内,其他省份跟进的可能性不大。另一方面海南省已然成为了“试验田”,备受关注的房地产税会不会也以这里作为试点呢?拭目以待。反正海南楼市过去30年,一直都很精彩。

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2、成交继续萎缩,将剩余的一点希望都破灭掉,只剩本县市的少量交易;

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